Prognozy cen nieruchomości 2026 – co czeka rynek mieszkaniowy?

W 2026 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce przewiduje się stabilizację z niewielkim wzrostem cen, a kupujący mogą liczyć na rekordowe upusty w największych miastach. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań rośnie powoli, a analitycy nie spodziewają się ani gwałtownych podwyżek, ani wyraźnych spadków.

Prognozy cen nieruchomości 2026: umiarkowany wzrost i stabilizacja

Według raportu PKO BP, ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku powinny wzrosnąć przeciętnie o 3 do 4 proc. w ujęciu rocznym. Rynek wyhamował po intensywnych podwyżkach z poprzednich lat, a teraz notuje się już tylko niewielki wzrost średnich cen transakcyjnych. W maju średnia cena ofertowa nowego mieszkania w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła 16 711 zł za m². To tylko o 0,4 proc. więcej niż w kwietniu i 2 proc. więcej niż pod koniec 2025 roku.

W Warszawie ceny deweloperskie niemal sięgnęły psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². W maju wynosiły już 19,9 tys. zł, czyli o około 8 proc. więcej niż kilka miesięcy wcześniej. W ujęciu rocznym wzrost zbliżył się do 10 proc. Warto jednak dodać, że mimo tak wysokich stawek, na rynku pierwotnym pojawiły się rekordowe upusty, a klienci mają coraz większe pole do negocjacji.

Trendy nieruchomości 2026: silna pozycja kupującego i regionalne różnice

Początek 2026 roku przyniósł lekkie spadki cen transakcyjnych, szczególnie dla kawalerek oraz największych lokali. Jednak w ujęciu rocznym mieszkania sprzedawane przez notariuszy nadal drożały – przeciętnie od 5 do 10 proc. Najbardziej widoczne spadki można zauważyć w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tutaj nowe mieszkania kosztują mniej niż rok temu, a ceny używanych mieszkań w Warszawie spadły o 1,7 proc. rok do roku.

Rynek pierwotny w największych miastach charakteryzuje się wyjątkowo wysokimi rabatami. W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne były o 11 proc. niższe od ofertowych. To rekordowy poziom upustów, który świadczy o silnej pozycji kupujących i rosnącej konkurencji między inwestycjami. Z drugiej strony, w mniejszych miastach takich jak Bydgoszcz, Zielona Góra, Gdańsk czy Szczecin, ceny wciąż dynamicznie rosną – nawet o 6–8 proc. rok do roku.

Rynek mieszkaniowy 2026: popyt, kredyty i nowe wyzwania

Rosnący popyt, wspierany przez poprawę zdolności kredytowej oraz wyższe dochody, napędza rynek, choć nie prowadzi już do spektakularnych wzrostów. Nabywcy szukają okazji i coraz częściej negocjują ceny, zwłaszcza na rynku pierwotnym. W największych aglomeracjach panuje większa ostrożność – zarówno wśród deweloperów, jak i kupujących.

Eksperci podkreślają, że nie widać sygnałów dużych obniżek cen. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na kolejne miesiące to utrzymanie stabilnych cen i ostrożna sprzedaż. W mniejszych miastach, gdzie ceny rosną szybciej, inwestorzy mogą liczyć na lepsze stopy zwrotu, ale także na większe ryzyko związane z przyszłą koniunkturą.

„Kupujący w największych miastach mają dziś wyjątkowo silną pozycję negocjacyjną. Rabaty sięgają nawet 11 proc. względem cen ofertowych, co jeszcze niedawno było nie do pomyślenia” (GUS, 2024).

Prognozy i perspektywy dla rynku mieszkaniowego 2026

W perspektywie najbliższego roku na rynku mieszkaniowym w Polsce można spodziewać się dalszej stabilizacji, z niewielkim wzrostem średnich cen transakcyjnych. Największe aglomeracje jak Warszawa, Kraków, Wrocław będą walczyć o uwagę kupujących, oferując coraz większe upusty i promocje. W mniejszych miastach, takich jak Bydgoszcz czy Zielona Góra, tempo wzrostu cen pozostanie wyższe niż w metropoliach.

Warto obserwować dynamikę popytu i zmiany w polityce kredytowej banków. Wzrost zdolności kredytowej może jeszcze przez pewien czas wspierać inwestycje mieszkaniowe, ale rosnąca konkurencja i ostrożność nabywców mogą ograniczyć skalę wzrostów. Równocześnie, rekordowe upusty na rynku pierwotnym zmuszają deweloperów do elastycznego podejścia i szybszego reagowania na oczekiwania klientów.

Na horyzoncie 2026 roku nie widać rewolucji cenowej. Rynek mieszkaniowy w Polsce zmierza w stronę stabilizacji, a największe aglomeracje stawiają na jakość, upusty i promocje. Mniejsze miasta kuszą szybkim wzrostem, ale i większym ryzykiem. Kluczowe będzie elastyczne podejście – zarówno deweloperów, jak i kupujących. W kolejnych miesiącach decydować będą nie tylko wskaźniki makroekonomiczne, lecz także lokalne trendy i rosnące oczekiwania klientów.